حصاد 2009 العقاري : لا مشاريع كبرى وتوقعات باستمرار الحذر لعام آخر

وأبدى التقرير بعض الحذر في توقعاته للعام 2010 في ظل استمرار العوامل الاقتصادية الكلية على حالها، خصوصا مع تقاعس البنوك في منح التمويل، إلا أن التقرير أشار إلى سعي الحكومة الأردنية على مراجعة مشروع الإسكان الوطني «سكن كريم لعيش كريم» الذي تعرض لانتقادات دعتها لإعادة النظر في بعض بنوده لتجاوز تلك التحديات.

وفي العام 2009، لاحظ التقرير أن الأسعار شهدت تماسكا لافتا مقارنة باسواق عقارية مجاورة وخصوصا في الخليج، بل أن الصيف الفائت شهد استقرارا مع ميل للارتفاع في العقارات وخصوصا في محيط العاصمة   وبعض أحيائها الراقية. واشار التقرير إلى أن الإيجارات بدورها بقيت في معدلات مستقرة مستفيدة من النقص في عدد الوحدات السكنية المتوفرة في ظل تراخي شركات العقارات عن انتاج شقق ووحدات عقارية، بالاضافة لتشتت وكثرة أعداد المستثمرين في العقارات وصغر حجم الشركات الإسكانية وتباعد المناطق الجغرافية التي تنشط فيها ما يؤدي إلى توزيع المخاطر على عدد أكبر من المستثمرين بدلا من تركزها في شركات عملاقة.

وبين تقرير المزايا القابضة أن أعداد الشقق التي تم انتاجها في العام 2009 سجلت تراجعا لتضاف إلى التراجع اللافت في عدد الشقق التي تم انجازها في الأردن في العام 2008. إذ تم بناء 22 ألف شقة في العام 2005، وبقيت في المستوى ذاته، لتتراجع إلى 18 ألف شقة في 2008 الماضي، بينما توقعت مصادر شركات الاسكان انخفاضها الى 16 ألف شقة في 2009.

 ويذكر أن الأردن يحتاج إلى 35-40 ألف وحدة سكنية جديدة كل عام لاستيعاب الطلب الناجم عن تزايد اعداد السكان والطلب من المغتربين والأجانب، خصوصا الخليجيين. ومن المتوقع أن يصل عدد سكان العاصمة بحلول العام 2015 إلى نحو 3 ملايين نسمة، وذلك بالنظر إلى التقديرات التي تشير بأن 35 بالمائة من السكان حالياً هم ما دون الخامسة عشرة من العمر، وبالتالي فإن الطلب سيستمر قوياً، ما سيسهم في المزيد من ارتفاع الأسعار.

 وقال تقرير المزايا القابضة أنه على الرغم من تدخل الحكومة في  تخفيض رسوم تداول الشقق والأراضي، بالاضافة إلى تسهيل عملية تملك الأجانب، إلا أن حجم تداولات سوق العقار في الأردن خلال العام الماضي لم تتعدى 4.746 مليار دينار مقارنة بنحو 6 مليارات للعام السابق بانخفاض بلغت نسبته 29 بالمائة، في حين بلغت تداولات العقارات في الأردن العام 2007 نحو 5.6 مليار دينار.

 وكان مجلس الوزراء الأردني قرر إعفاء أول 120 مترا مربعا من مساحات الوحدات المكتملة إنشائيا من شقق أو مساكن منفردة التي تقيمها البنوك والشركات الإسكانية من رسوم التسجيل وتوابعها شريطة أن لا تتجاوز مساحتها 300 متر مربع عند إعادة تسجيلها باسم المستفيدين وبحيث يستفيد من هذا الإعفاء أي مواطن أردني وبصرف النظر عن عدد مرات الاستفادة.

 كذلك بين تقرير المزايا القابضة أن الحكومة الأردنية عملت في 2009 على تخفيض رسوم تسجيل الأراضي إلى النصف لتصبح 2.5 بالمئة بدلا من خمسة بالمئة وذلك عن الأراضي الخلاء أو المزروعة فقط، في وقت بدأت بتقديم تسهيلات كثيرة للمستثمرين العرب والأجانب خصوصا العراقيين الراغبين بتملك العقار حيث اشترطت إجراءات تملك الأجنبي للعقار في المملكة أن يحتفظ به لمدة ثلاث سنوات قبل أن يحق له بيعه لضمان أن تكون الغاية من امتلاك العقار للاستثمار لا للمضاربة.

 ولاحظ تقرير المزايا في رصده لأداء سوق العقارات في الأردن في 2009 أن أسعار العقارات في عمان، لاسيما في مناطقها الراقية، تضاعفت خلال السنوات القليلة الماضية. وقدرت مصادر سوقية قيمة الاستثمارات في قطاع الإنشاءات بنحو 15مليار دينار أردني تتوزع على السنوات الخمس الاخيرة، وصلت إلى ذروتها في 2008 لتبلغ نحو 9.4 مليار دينار، مشكلة ما قيمته نصف الناتج المحلي الأردني.

 إلى ذلك، ذكرت دائرة الاراضي والمساحة في الأردن أن حجم التداول في سوق العقار في الأردن خلال العام الماضي بلغ 4.746 مليار دينار مقارنة بنحو 6 مليارات للعام السابق بانخفاض بلغت نسبته 29 بالمائة. وبلغ عدد بيوعات الشقق والأراضي للمستثمرين غير الأردنيين خلال العام الماضي 4810 معاملات منها 1889 معاملةً للشقق و2921 معاملةً للأراضي، مساحتها 299462 مترا مربعا للشقق، و24757305 أمتار مربعة للأراضي قيمتها السوقية 271 مليون دينار بارتفاع بلغت نسبته 35 بالمائة مقارنة بالعام السابق، منها 154.5 مليون دينار للشقق و116.6 مليون دينار للأراضي.

واحتلت الجنسية العراقية المرتبة الأولى بمجموع 1400 مستثمر والجنسيّة الكويتية المرتبة الثانية بمجموع 1219 مستثمرا واحتلت الجنسية السعودية المرتبة الثالثة بمجموع 402 مستثمر. وكان تقرير سابق لشركة المزايا القابضة قد رصد تبدلا في استراتيجيات التسويق والمبيعات في العقارات الأردنية في ظل عزوف البنوك عن توفير الإقراض السكني نتيجة ارتفاع مخاوف التعثر ولقضايا متعلقة بالسيولة المتوفرة، حيث انتهجت عدد من شركات الإسكان سياسة البيع بالتقسيط من دون اللجوء إلى البنوك في محاولة لدعم الأسعار وإبقائها ضمن مستويات مقبولة ما انسحب على باقي شهور العام الماضي.

 ولاحظ التقرير أن اعتماد تقسيط أسعار الشقق دون تدخل البنوك يعطي المستثمرين مرونة في التدفقات النقدية والاستفادة من الأرباح الإضافية من الفوائد الموضوعة على أسعار البيع النقدي، خصوصا أن الشقق والأراضي المباعة ضمن هذه السياسة هي العقارات التي تشهد إقبالا ضعيفا من المشترين نقدا.

 ولفت التقرير انه رغم انخفاض كلفة البناء والنقل المرتبطة بأسعار مواد البناء والنفط على التوالي بحيث وصلت إلى نسبة 50 بالمئة لم تفلح في التأثير على الأسعار التي فقدت جزءا من قيمتها لكنها لم تتعدى 10-20 بالمئة في اغلب الأماكن بعكس الأثر الواضح في قطاع الأراضي خاصة أراضي المضاربات في المناطق الصحراوية شمال وشرق المملكة.

 وبحسب بيانات سابقه لدائرة الأراضي والمساحة فقد بلغ عدد الشقق المبيعة خلال النصف الأول من العام 2008 نحو 10856 شقة مقابل 9367 شقة في النصف الأول من العام الماضي، حيث رافق انخفاض عدد الشقق المبيعة خلال النصف الأول انخفاص في عدد الشقق المنجزة والتي تمثل جانب العرض من المعادلة السوقية، حيث عمدت شركات الإسكان والتطوير العقاري في الأردن إلى تقليص أعداد الشقق المبنية في السنوات الأخيرة لتتناسب مع حالة السوق، إذ تم بناء 22 ألف شقة في العام 2005، وتراجعت إلى 18 ألف شقة في 2008، بينما توقعت مصادر في جمعية شركات الاسكان انخفاضها الى 16 ألف شقة العام الماضي.

 أما بالنسبة للعقارات التجارية والمكاتب فقد بين تقرير لشركة أستيكو ان أسواق العقارات المكتبية في الأردن شهد انخفاضا في أسعار الايجارات مشيرا الى ان هذه الاسعار تتراوح بين 90 و135 دينارا أردنيا للمتر المربع في منطقة الصويفية بالنسبة للمكاتب الفاخرة الواقعة على شارع مكة والشميساني وأم أذينة. وشهدت أسواق مبيعات المكاتب تباطأ كذلك، وتبدأ أسعار بيع المكاتب من 750 دينارا أردنيا للمتر المربع للمكاتب الواقعة على شارع المدينة المنورة وتصل الى 1,250 للمكاتب الواقعة على شارع مكة ومنطقة أم أذينة. الرأي